北京寫字樓2018年供應將達頂峰 軟硬件亟待加速升級

?寫字樓市場發展狀況代表著一座城市的經濟活躍度。同時，寫字樓市場格局變化也反映著實體經濟發展變化。從機構監測數據看，2018年北京寫字樓市場將呈現幾個關鍵詞：供應高峰、升級改造、多元化選址。

??此前一年北京寫字樓市場表現十分活躍。世邦魏理仕（CBRE）監測發現，2017年北京寫字樓全年凈吸納量達467,939平方米，創六年來最高水平，同比增長49%。具體而言，主要需求來自于金融（32%）、TMT（28%）、專業服務業（13%）及以聯合辦公為代表的房地產（9%），合計占總體需求的82%；中資企業占總體需求的70%，外資專業服務和高科技企業則有擴張；以望京和奧運村為代表的次中心商務區凈吸納量占全市49%，量級和權重均為有史以來最高。

??世邦魏理仕中國華北區顧問及交易服務辦公樓部執行董事劉煥麗指出，“高端項目的熱租和次中心商務區的日益成熟是2017年北京寫字樓市場的兩大主旋律。近兩年整體市場新增供應量回升，盤活了市場租賃需求，使前幾年需求被抑制的高租金或大面積承租能力的租戶得以入駐；然而**區域高品質項目可租空間依然稀缺。”

??高力國際監測顯示，2017年，8個新項目完工入市，致使北京甲級寫字樓市場總存量上升至約637萬平方米。凈吸納量于2017年達34.1萬平方米，同比上升約77%。新項目推升平均空置率同比上升0.3個百分點至8.3%，同時釋放部分受抑制的需求，特別是來源于租戶的搬遷和擴張的需求。

??由于需求穩定且若干高于平均租金水平的新項目入市，北京市平均租金同比增長0.4%至人民幣331.8元每月每平方米。盡管如此，若干競爭加劇的子市場內，業主提供租金**、提高代理傭金或其他激勵策略，以期于年底達到或維持較高的出租率。

??鑒于若干項目延期至2018年，特別是北京又實施了“停工令”，高力國際預計，2018年北京寫字樓市場供應將達頂峰，總建筑面積約100萬平方米的11個新項目將完工入市。并且自2018年起，CBD**地塊和麗澤金融商務區將成為新供應的目標區域。高力國際預計北京市整體空置率將從2017年底的8.3%上升至2018年底的14%，預計2018年平均租金同比將下降1.2%。

??世邦魏理仕也表示，這是繼2008年以后首次出現供應高峰。預計北京市交付項目中達到甲級標準的寫字樓體量占總體近70%，遠高于當前存量水平。

??高力國際建議，租戶可以利用這個機會優化其選址和成本控制，業主則應將此視為提升物業品質和對租戶服務質量的推動力。

??隨著辦公場所理念的演變和革新，新一代辦公人群對開放、靈活、以活動為基礎的辦公空間的接受度和認可度日益提升。世邦魏理仕中國區跨國企業服務項目管理部主管熊蓉暉表示，“寫字樓租戶選址不再局限于傳統寫字樓，商務園區、‘商改辦’、‘酒改辦’等選項受到越來越多歡迎。這些項目一方面緩解了過去幾年北京傳統寫字樓市場供不應求的局面，另一方面也為如何創新、高效、人性化地設計和使用空間提出新課題。”

??世邦魏理仕中國華北區資產服務部資深董事馬岳軍表示，“2018年，樓齡超過十年的優質寫字樓總體量將占總體市場存量近50%。越來越多業主將對現有物業的軟硬件進行升級改造，以應對高品質新項目的競爭。其中，租戶結構優化和綠色、健康的辦公環境將成為升級改造的主要方向。”