今年廣州甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)約50萬平米

網(wǎng)易房產(chǎn)訊 昨日，高力國(guó)際在廣州四季酒店舉行了2017年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2018年展望的媒體分享會(huì)，回顧了2017年深圳寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)投資市場(chǎng)及城市更新等熱點(diǎn)并對(duì)2018年的行業(yè)趨勢(shì)做出了展望。

甲級(jí)寫字樓租金水平穩(wěn)定增長(zhǎng)，空置率將保持平穩(wěn)

2017年廣州經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)需求旺盛，全年凈吸納量為497600平方米。空置率下降，租金水平穩(wěn)定增長(zhǎng)。截止2017年第四季度，廣州市核心商圈全年僅有15.5萬平方米新增甲級(jí)寫字樓推出市場(chǎng)，若干新增供應(yīng)推遲交付時(shí)間。

受益于有限的新增供應(yīng)，廣州甲級(jí)寫字樓平均租金同比增長(zhǎng)6.5%，達(dá)169元每平方米每月。珠江新城子市場(chǎng)同比增長(zhǎng)6.1%，達(dá)183元每平方米每月，租金水平繼續(xù)領(lǐng)跑廣州各甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)。

廣州甲級(jí)寫字樓現(xiàn)時(shí)整體空置率為8.3%，較2016年底同比下降8%。琶洲子市場(chǎng)總存量較小，且作為未來的電子商務(wù)聚集區(qū)，子市場(chǎng)內(nèi)需求旺盛，空置率較去年底下降23.1%達(dá)14.6%。

以租賃成交面積計(jì)算，按成交子市場(chǎng)分類，2017年珠江新城作為核心商務(wù)區(qū)，以53%繼續(xù)主導(dǎo)廣州市寫字樓租賃市場(chǎng)；琶洲子市場(chǎng)的交易面積較2016年大幅上升，占全市交易面積的19%；天河北體育中心和越秀分別占全市交易面積的16%和12%。

高力國(guó)際廣州董事總經(jīng)理、華南區(qū)辦公樓服務(wù)部主管馮文光指出：平均租金的增長(zhǎng)和交易面積份額的提升預(yù)示著市場(chǎng)看好琶洲子市場(chǎng)的前景。預(yù)計(jì)隨著互聯(lián)網(wǎng)巨頭總部辦公樓的逐漸交付，必將吸引更多上下游或科技類企業(yè)以及創(chuàng)新型人才進(jìn)入琶洲，從而促進(jìn)技術(shù)的交流，提高合作的效率，帶動(dòng)廣州創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

以租賃成交面積計(jì)算，2017年廣州寫字樓租賃客戶行業(yè)類別呈現(xiàn)多元化。其中超過60%的交易面積集中在金融業(yè)（26%），房地產(chǎn)業(yè)（21%）以及計(jì)算機(jī)/通訊/高新科技行業(yè)（19%）。本年度房地產(chǎn)行業(yè)的交易面積僅次于金融業(yè)，達(dá)到全市交易面積的21%。房地產(chǎn)行業(yè)活躍的租賃行為，源自各靈活辦公空間品牌在廣州市場(chǎng)的持續(xù)擴(kuò)張。

高力國(guó)際廣州分公司辦公樓服務(wù)部董事陳昱豪預(yù)計(jì)，2018年將有更多外來靈活辦公品牌首次進(jìn)入廣州市場(chǎng)，本土品牌繼續(xù)擴(kuò)張，互相搶奪市場(chǎng)份額，呈現(xiàn)遍地開花的局面。此外，各品牌的選址策略將不局限于核心商業(yè)圈。以更低的價(jià)格租賃新興商業(yè)圈或邊緣商業(yè)圈，從而為使用者提供更高質(zhì)量的服務(wù)，將成為各靈活辦公空間品牌打造差異化的選項(xiàng)之一。

展望未來，廣州甲級(jí)寫字樓2018年新增供應(yīng)約50萬平方米，預(yù)計(jì)至2018年底，全市空置率將保持平穩(wěn)。平均租金實(shí)現(xiàn)同比5%的增長(zhǎng)。廣州寫字樓的新增供應(yīng)在未來四年將集中在琶洲和國(guó)際金融城，超過半數(shù)集中在琶洲，超過1/4集中在國(guó)際金融城。

去年廣州新增優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)僅5萬平方米 空置率7.1%

2017年廣州GDP預(yù)計(jì)突破2萬億元。伴隨全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，廣州市進(jìn)出口總值同比增長(zhǎng)16.9%，廣州市港口貨物吞吐量也實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)8.8%。截至2017年底，廣州港已經(jīng)成為全球第七個(gè)集裝箱吞吐量突破2000萬的成員。

廣州市非保稅優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)需求持續(xù)升溫，全年凈吸納量共計(jì)約5.3萬平方米。2017年廣州市非保稅優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)新增供應(yīng)僅5萬平方米，整體市場(chǎng)空置率下降至7.1%，同比下降0.6%，平均租金同比增長(zhǎng)3.8%，達(dá)到32元每平方米每月。粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的推進(jìn)加速了區(qū)域內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，而廣州物流倉(cāng)庫(kù)供不應(yīng)求且價(jià)格攀升，大量對(duì)優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)的需求被佛山、清遠(yuǎn)、東莞和惠州等周邊供應(yīng)更多，租金更低的市場(chǎng)所吸納。

展望未來，高力國(guó)際廣州分公司產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)副董事鄧智輝表示：廣州非保稅優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)未來兩年將有約15萬平方米新增供應(yīng)推出市場(chǎng)，預(yù)計(jì)2018年上半年平均租金水平面臨壓力，空置率上升。但新增供應(yīng)將在下半年被市場(chǎng)迅速吸納，租金水平上升，空置率下降。預(yù)計(jì)至2018年底，平均租金將同比增長(zhǎng)3-5%。隨著一手倉(cāng)儲(chǔ)用地的短缺和政府對(duì)舊倉(cāng)庫(kù)或物流園的整理和搬遷，預(yù)計(jì)未來二手倉(cāng)儲(chǔ)用地交易市場(chǎng)活躍，從而推高二手倉(cāng)儲(chǔ)用地的出售價(jià)格。

就中長(zhǎng)期市場(chǎng)趨勢(shì)而言，發(fā)展商土地儲(chǔ)備基本開發(fā)完畢，廣州市場(chǎng)新增供應(yīng)少（集體用地項(xiàng)目除外）；電商、零售商需求旺盛，3PL需求穩(wěn)定；市場(chǎng)已落成項(xiàng)目基本滿租，新增項(xiàng)目少，空置率保持低位；預(yù)計(jì)租金短期仍將平穩(wěn)上升，售價(jià)短期將加速上升。

目前，整個(gè)華南的物流土地供應(yīng)緊張，在核心城區(qū)及周邊交通便利的區(qū)域尤為嚴(yán)重，制約了倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目的擴(kuò)張與布局；廣東省國(guó)土資源廳在7月份發(fā)布《關(guān)于完善工業(yè)用地供應(yīng)制度促進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的指導(dǎo)意見（試行）》，工業(yè)用地全面實(shí)行彈性年期出讓。新增工業(yè)用地出讓原則上不超過20年，增加了一手土地項(xiàng)目開發(fā)難度；周邊城市如佛山、東莞等地大量供應(yīng)集中推出，吸收了部分廣州客戶的需求；集體用地項(xiàng)目供應(yīng)較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈。

作為千年商都，廣州本地消費(fèi)市場(chǎng)和進(jìn)出口貿(mào)易基礎(chǔ)扎實(shí)，電商發(fā)展成熟，新落地大型工業(yè)項(xiàng)目眾多，各類倉(cāng)儲(chǔ)需求旺盛；政府致力打造國(guó)際航運(yùn)中心、物流中心，高速路網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善；由于政府前期在規(guī)劃、招商方面沒有足夠重視，造成廣州市場(chǎng)上定位高端、規(guī)劃優(yōu)質(zhì)的物流項(xiàng)目供應(yīng)相對(duì)不足，倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)、開發(fā)商素質(zhì)良莠不齊，在舊城區(qū)的倉(cāng)庫(kù)對(duì)地區(qū)交通、消防安全等帶來影響甚至隱患；舊倉(cāng)庫(kù)或物流園的整理和搬遷，將推動(dòng)新的物流中心區(qū)域的發(fā)展；二手工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)活躍，大型工廠資產(chǎn)盤活項(xiàng)目增多，為二手項(xiàng)目開發(fā)提供機(jī)會(huì)。

城市更新之轉(zhuǎn)型升級(jí)、大勢(shì)所趨的機(jī)遇

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)加劇，寸土寸金的一二線城市中心區(qū)基本處于無新增土地供應(yīng)階段。而廣州更是在2017年3月30日頒發(fā)新政，令商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展靈活性受阻。為爭(zhēng)取發(fā)展資源，開發(fā)商八仙過海，各顯神通拓展土地渠道，產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)、城市更新、舊村改造、棚戶區(qū)改造方式多樣。其中，也有開發(fā)商將眼光瞄準(zhǔn)了城市更新，嘗試與政府合作，獲得發(fā)展新機(jī)遇。

高力國(guó)際華南區(qū)咨詢服務(wù)部高級(jí)董事陳厚橋表示，“當(dāng)既有片區(qū)的高度和發(fā)展到了一定的階段，發(fā)展受到了限制，這時(shí)候就需要進(jìn)行升級(jí)改造了；如同廣州之前的一江兩岸改造、近期天河CBD進(jìn)行中的升級(jí)改造和重慶現(xiàn)在對(duì)兩江四岸進(jìn)行的升級(jí)改造一樣。我們可以預(yù)見在不久的將來，上海陸家嘴、深圳福田、佛山千燈湖等區(qū)域也會(huì)陸續(xù)需要進(jìn)行升級(jí)改造。可以說，市場(chǎng)將會(huì)迎來新一輪區(qū)域城市全方位整合升級(jí)改造的需求。

但城市更新的方式多樣，既有再開發(fā)、整治改善，也有保護(hù)。只對(duì)一些現(xiàn)有的存量資產(chǎn)進(jìn)行改造、增值及經(jīng)營(yíng)，不會(huì)像住宅房產(chǎn)一樣快周轉(zhuǎn)，回收期會(huì)很長(zhǎng)；而再開發(fā)周期很長(zhǎng)，拆遷難度大；所以，從存量中去找增量才是未來的正確發(fā)展方向。