上海多家商場優化調整 甲級寫字樓新增七萬余平方

　2017年第三季度《上海房地產市場》報告顯示，三季度甲級寫字樓租金環比下跌1%至每天每平方米人民幣9.7元，零售市場整體空置率升至11.6%，房地產投資市場表現較為活躍，剔除土地成交錄得九宗整購交易。

　　甲級寫字樓

　　上海甲級寫字樓市場新增辦公面積僅為75,500平方米，環比大幅減少71%。

　　本季度竣工交付的兩個甲級寫字樓項目分別是位于靜安寺區域的寶華越商大廈及位于閔行區吳中路的萬象城二期E區和F區寫字樓。我們預計第四季度還將有大約50萬平方米的辦公面積竣工，其中30%的供應量將位于浦東前灘。

　　甲級寫字樓平均租金環比下跌1%至每天每平方米人民幣9.7元。

　　浦東市場寫字樓租金維持在每天每平方米人民幣11.0元，而浦西市場則由于部分子市場表現不佳而跌至每天每平方米人民幣8.9元，環比下降1.1%。徐家匯寫字樓市場租金繼續下跌，環比跌幅達到4%。

　　甲級寫字樓整體空置率環比上升0.5個百分點至4.7%。

　　第三季度，浦西整體市場空置率環比上升0.5個百分點。在南京西路以及徐家匯地區，由于前幾個季度因主力租戶搬遷出現的空置面積并未全部去化，導致第三季度市場空置率的攀升。

　　上海對外資投資領域放開政策吸引國外金融企業積極進入上海市場設立辦事處，金融機構表現活躍。

　　上半年，上海又有四家外資銀行分行獲批開業，并有三家外國銀行分行增資。金融機構仍積極進入浦西市中心及浦東小陸家嘴地區。某外資金融企業在新天地企業天地5號樓租用寫字樓面積設立其在中國的首家辦事處。未來這樣的趨勢將隨著投資環境的進一步放開更為明顯。

　　企業整合辦公資源的趨勢更加明顯。

　　今年，百事公司將其各部門資源整合遷至黃浦區的歌斐中心。第三季度，日本郵船將其位于打浦橋日月光中心及人民廣場來福士廣場的附屬企業遷至新近竣工的中海國際中心。

　　北外灘將成為最有發展潛力的新興商務區之一。

　　近日，日本YKK公司便從淮海中路的嘉華中心搬入北外灘的白玉蘭廣場，租用了兩個樓面共約5,000平方米的寫字樓面積。目前北外灘甲級寫字樓平均租金維持在每天每平方米人民幣7.3元。至2020年北外灘寫字樓還將有80多萬平方米的新供應入市，其中上實發展與日本開發商森大廈合作開發的濱江綜合性城市綜合體項目將會成為北外灘的另一地標建筑。

　　萊坊上海研究及咨詢部主管及董事楊悅晨表示：“2017年第四季度，預計甲級寫字樓市場表現平穩。核心商務區依然是大多數非制造類跨國企業的首選，未來十二個月市場租金預計將上漲2%至每天每平方米人民幣12.3元，市場入駐率有望提高2個百分點至97%左右。隨著新興商務區市場供應的增加，北外灘、前灘、徐匯濱江及后世博地區都將成為上海寫字樓市場表現活躍的區域。“

　　零售商鋪

　　萊坊表示2017年第三季度，上海零售物業市場表現活躍，數座商場新開業。

　　第三季度，上海零售市場迎來今年以來的供應小高峰，共有七座購物中心開業，為市場帶來約671,000平方米的零售面積，新供面積環比增加49.5%，同比大增75.7%。

　　實體零售消費繼續回暖，零售消費需求保持穩定增長。

　　據統計，8月份上海實現社會消費品零售總額為人民幣1,020.16 億元，比去年同期增長8.9%，增幅較去年同期加快0.8個百分點。

　　零售商方面，各品牌零售商看好中國市場，繼續開店計劃。

　　8月25日，蓋璞集團宣布其位于上海南京西路的全新Gap品牌旗艦店正式開幕。9月1日，迪士尼商店在上海靜安的興業太古匯開設其在全國的第二家迪士尼商店。同日，迪卡儂大中華區新總部選址浦東高橋森蘭板塊正式在市場亮相。9月24日，上海第四家小米之家在上海萬象城開業。

　　上海主要商圈首層平均租金環比上升1.1%至每天每平方米人民幣56.2元。

　　核心商圈購物中心首層平均租金第三季度環比上升0.4%至每天每平方米人民幣60.7元。徐家匯商圈的首層平均租金環比下跌5.6%至每天每平方米人民幣74.4元。徐家匯租金下降的主要原因是上海港匯恒隆廣場因優化和翻新工程致使租金環比下降約6.3%。非核心商圈購物中心首層平均租金有所回升，環比上漲1.1%至每天平方米人民幣28.8元。

　　上海零售物業市場正在進入大規模的調整時期，整體空置率因而環比上漲3.1個百分點至11.6%。

　　由于市場上需要調整改造的商業體量較大，導致核心商圈和非核心商圈購物中心的平均空置率都有所上升。部分正在調整改造的商業項目見下表：

　　萊坊上海研究及咨詢部主管及董事楊悅晨表示：“第四季度計劃開業的商場有上海愛琴海購物公園、保利時光里購物中心和徐匯日月光中心。第四季度我們預計零售物業的租金將保持穩定。預計明年上海將有超過250萬平方米的新商場開業。文創、兒童、休閑娛樂等成為繼餐飲以后最受購物中心歡迎的業態。”

　　投資市場

　　第三季度，上海房地產投資市場表現較為活躍，剔除土地成交錄得九宗整購交易，總成交金額為人民幣168.92億元，環比增加63%，與2016年同期相比減少11%。