昆明寫字樓物業(yè)需求旺盛 租金上漲趨勢驚人

2013年年初，李嘉誠旗下的ARA地產(chǎn)基金從新加坡騰飛集團(tuán)手中，以19億元的價格收購了上海延安路上的海洋大廈。這座騰飛集團(tuán)2006年10月底13.2億元收購的樓，僅6年時間便轉(zhuǎn)手賺了近6億元的差價。

表示，隨著者進(jìn)入市場尋找有較強(qiáng)收入和現(xiàn)金流成熟樓和零售物業(yè)，未來的寫字樓市場將更為活躍。

高回報

奠定寫字樓價值

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，在上海，寫字樓已經(jīng)成為市場中最受青睞的物業(yè)類型。2012年上海房地產(chǎn)310億元的大宗交易中，住宅僅占了約6%的比例，商鋪占比達(dá)到12%，寫字樓交易則占全年成交量72%的份額。而縱觀全國市場，寫字樓市場異軍突起之勢，卻絕非上海一地，高成交量的背后，蘊(yùn)藏的是全國寫字樓市場的巨大需求和價值。

放眼全國，2010至2012年，中原集團(tuán)研究所監(jiān)測的7個主要城市甲級寫字樓的租金均呈現(xiàn)出快速反彈的過程。從2009年的點(diǎn)算起，與最高點(diǎn)相比，反彈幅度最大的城市是北京和深圳，租金分別上漲105%和82%，廣州、上海、杭州、成都和重慶的租金則分別反彈38%、36%、32%、23%及21%。

然而，面對漲幅驚人的寫字樓租金和放量之下熱度不斷上漲的寫字樓市場，也有不少和人士對寫字樓市場未來的發(fā)展空間和空置率的問題表示出了擔(dān)憂。

的確，空置率的上升將直接影響著租金水平，統(tǒng)計顯示，2012年空置率有所上升的城市有上海、深圳、杭州、重慶，其中深圳和重慶均出現(xiàn)租金下滑的跡象。但值得注意的是，雖然2012年各城市寫字樓空置表現(xiàn)略有差異，但整體來看，目前的空置率依然處于相對低位。其中，空置率低于10%的城市均為一線城市，分別是北京3.46%、上海6.94%、廣州6.34%、深圳7.90%；二線城市的空置率均超過10%，成都、杭州、重慶的空置率則分別為11.57%、11.23%、16.00%。

而據(jù)昆明至祥置業(yè)提供2013年上半年昆明主要寫字樓租金統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近年來，昆明寫字樓物業(yè)出租率上漲明顯，空置率較低。其中，2008年，昆明寫字樓出租率平均水平為82.64%；2009年，昆明寫字樓出租率平均水平為86.64%；2010年，昆明寫字樓出租率平均水平為88.24%；2011年，昆明寫字樓出租率平均水平達(dá)到89.32%。到了2012年，這一數(shù)據(jù)仍然穩(wěn)步上升。而部分檔次較高的寫字樓，出租率都在90%以上，甚至100%，這也就是說，在當(dāng)下的昆明寫字樓市場，空置率與一線城市相仿，出現(xiàn)了罕見不足10%。展現(xiàn)了昆明城市“橋頭堡”建設(shè)發(fā)展下巨大。

再從近幾年昆明純寫字樓物業(yè)的市場平均租金水平來看。2008年，昆明市寫字樓平均租金水平在35.36元/平方米/月；2009年，昆明市寫字樓平均租金水平為37.97元/平方米/月，上漲率為7.4%；2010年，昆明市寫字樓平均租金水平為39.76元/平方米/月，上漲率為8.3%；2011年，昆明市寫字樓平均租金水平達(dá)到45.59元/平方米/月，上漲率為9.3%，較高的租金增幅在整個中西部穩(wěn)居前列。雖然到2012年，租金上漲有所放緩，但仍呈平穩(wěn)上升的態(tài)勢。