2017年廣州甲級寫字樓租金增長 以“黑馬”姿態(tài)居四大一線城市之首

預(yù)計(jì)今年全市整體空置率將保持平穩(wěn)

在新增供應(yīng)保持穩(wěn)定的情況下,2017年廣州寫字樓租賃市場活躍,租金持續(xù)攀升,表現(xiàn)亮眼。并且,去年廣州甲級辦公樓市場整體租金增長位列四個一線城市首位,空置率也首次回落到雙位數(shù)以下。

另外,由于個人購買商業(yè)物業(yè)受限,長租公寓、聯(lián)合辦公等興起的原因,2017年商業(yè)物業(yè)的大宗交易表現(xiàn)也非常突出。

■新快報(bào)記者 謝蔓

租賃需求持續(xù)旺盛

甲級寫字樓空置率低至9.8%

2017年全年甲級辦公樓新增供應(yīng)約為33萬平方米,較2016年減少40余萬平方米,且大部分集中在上半年。因新增供應(yīng)較少,且多數(shù)新項(xiàng)目與前一年竣工項(xiàng)目的租賃情況理想,2017年度整體空置率顯著下降2.1個百分點(diǎn)。至年底的9.8%,為近六個季度最低。

仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理吳仲豪表示,2017年度廣州甲級辦公樓租賃需求持續(xù)旺盛且集中于珠江新城,高品質(zhì)的新項(xiàng)目尤其受到市場歡迎。市場對新興辦公樓市場——琶洲的認(rèn)可度正在不斷提高,新項(xiàng)目的租賃表現(xiàn)與未來項(xiàng)目的預(yù)租表現(xiàn)均相當(dāng)出色。2017年全市凈吸納量超過40萬平方米,為近五年來第二高位。核心區(qū)域租賃需求呈多樣化趨勢,除傳統(tǒng)的高承租能力的行業(yè)外,聯(lián)合辦公行業(yè)的擴(kuò)張需求也相當(dāng)可觀。此外,廣州科技行業(yè)進(jìn)駐甲級辦公樓的趨勢更加明顯,特別是大面積的租賃需求較為突出;因琶洲新近竣工的項(xiàng)目能提供充足的大面積可租空間,該區(qū)辦公樓尤為受到科技企業(yè)的青睞。

分析認(rèn)為,隨著供應(yīng)高峰過去,新落成項(xiàng)目在2017年得到快速吸納的良機(jī),不少業(yè)主的租賃壓力因此得到緩解,漲租信心增強(qiáng)并逐步上調(diào)租金。這一市場動向集中體現(xiàn)于下半年珠江新城甲級項(xiàng)目的整體漲租。在核心商務(wù)區(qū)的帶動下,全市整體租金值全年同比增長3.3%,漲幅較2016年顯著提高。在其他一線城市租金增長相對平緩的情況下,廣州位居四個一線城市之首。

廣州甲級寫字樓以“黑馬”的姿態(tài)跑贏其他三個一線城市,還有一個原因就是廣州寫字樓租金的基數(shù)低。據(jù)第一太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2017年第四季度北京甲級寫字樓平均租金達(dá)到340元/平方米/月,深圳為232.5元/平方米/月,廣州則為162.8元/平方米/月。租金水平遠(yuǎn)低于北京和深圳。來自戴德梁行的數(shù)據(jù)則顯示,2017年末,廣州核心商圈甲級寫字樓市場平均租金為181.3元/平方米/月,較2016年末上升7.4%。珠江新城的平均租金繼續(xù)引領(lǐng)全市,年末錄得每平方米每月195.2元,同比上升8.6%;處于快速成長期的琶洲商務(wù)區(qū)年末平均租金同比攀升15.4%。2017年,TMT、專業(yè)服務(wù)和金融類行業(yè)成為廣州優(yōu)質(zhì)辦公空間的吸納主力,但金融類占比較2016年略微下降。內(nèi)資企業(yè)主導(dǎo)市場擴(kuò)張,占比較2016年繼續(xù)擴(kuò)大。各大商務(wù)區(qū)中,珠江新城繼續(xù)成為企業(yè)搬遷擴(kuò)張的首選區(qū)域,琶洲板塊則繼續(xù)加快吸納速度。

值得指出的是,在去年的寫字樓市場中,租金表現(xiàn)最突出的分別是位于珠江新城的周大福金融中心、廣州國際金融中心和凱華國際三個物業(yè),其月租金都超過了300元/平方米/月。

2018年珠江新城空置率

或降至個位數(shù)

仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)2018年廣州經(jīng)濟(jì)增長將延續(xù)2017年的良好態(tài)勢。仲量聯(lián)行華南區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖預(yù)期,穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)形勢與上市公司普遍良好的盈利狀況將為辦公樓市場需求提供有力支持。而基建與配套更為完善的琶洲市場則將繼續(xù)吸引以科技與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)為代表的升級需求。預(yù)計(jì)2018年甲級辦公樓供應(yīng)超過34萬平方米,與2017年基本持平,但全部供應(yīng)均來自新興細(xì)分市場例如琶洲。在持續(xù)穩(wěn)定需求的支持下,全市整體空置率將保持平穩(wěn),而琶洲市場空置率則將由于新增供應(yīng)的出現(xiàn)而呈現(xiàn)一定上揚(yáng)。隨著珠江新城空置率繼續(xù)保持明顯下降的趨勢,并預(yù)期在2018年將有可能降至個位數(shù),業(yè)主對租金將有更高的期待,從而延續(xù)全市整體租金值繼續(xù)上升的勢頭。

在投資市場上,金融機(jī)構(gòu)將持續(xù)關(guān)注核心區(qū)域物業(yè)情況,而其他大型企業(yè)的自用需求則將在新興市場的非甲級在建項(xiàng)目上得到較明顯體現(xiàn)。

高入駐率帶來漲租行情 投資市場大宗交易活躍

2017年度整體投資市場成交也較2016年上升,其中IT企業(yè)與國企的自用需求尤為突出,金融與保險企業(yè)的問詢也十分積極。由于核心區(qū)域的甲級可售辦公樓項(xiàng)目數(shù)量有限,許多非核心區(qū)域的在建項(xiàng)目因此受到關(guān)注。同時,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2017年國內(nèi)一線城市房地產(chǎn)行業(yè)并購案超過200宗,涉及金額超過2100億元。全國投資市場興旺,國內(nèi)房地產(chǎn)市場大宗交易持續(xù)活躍。

根據(jù)戴德梁行的最新數(shù)據(jù),按照交易的面積計(jì)算,2017年,廣州的大宗交易中,寫字樓占了50%,另外商業(yè)占了41%,而酒店和公寓各占了7%和2%。其中,核心區(qū)域,穩(wěn)定租金收入的商業(yè)購物中心持續(xù)得到投資者的青睞。CBD優(yōu)質(zhì)寫字樓,新興CBD區(qū)域的高品質(zhì)物業(yè),受到投資者持續(xù)關(guān)注。另外,造成去年廣州市場大宗交易表現(xiàn)突出的原因還有,“330新政”出臺后,個人購買商辦物業(yè)受到限制。同時,長租公寓、聯(lián)合辦公的興起也使大宗物業(yè)資產(chǎn)包受到市場青睞。