租金止跌回升 三季度北京寫字樓租售兩旺

本報(bào)實(shí)習(xí)記者 盧志坤 記者 顏世龍 北京報(bào)道

北京甲級(jí)寫字樓租金在經(jīng)歷連續(xù)4個(gè)季度下跌后，今年第三季度開始回升。

據(jù)房地產(chǎn)服務(wù)商第一太平戴維斯監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度，北京甲級(jí)寫字樓租金環(huán)比增長0.2%，不包含物業(yè)管理費(fèi)的凈租金約為338.2元/平方米/月。空置率則環(huán)比下降1個(gè)百分點(diǎn)，至5.5%。

租金提升和空置率下降得益于三季度新增供應(yīng)的減少以及部分行業(yè)和新興業(yè)態(tài)強(qiáng)勁的租賃需求。

第一太平戴維斯提供的數(shù)據(jù)顯示，今年三季度，北京甲級(jí)辦公樓市場共有兩個(gè)新項(xiàng)目竣工交付，分別是位于崇文門的哈德門廣場東塔和位于亞奧區(qū)域的恒毅大廈，新增供應(yīng)10萬平方米，令北京全市甲級(jí)寫字樓存量增至1030萬平方米。但同期的凈吸納量卻達(dá)到了近20萬平方米。

第一太平戴維斯華北區(qū)市場研究及顧問咨詢部負(fù)責(zé)人熊志坤說，盡管三季度有新增項(xiàng)目入市，但在活躍租賃需求的帶動(dòng)下，寫字樓空置率有所下降，租金則開始止跌回升，這是市場比較積極的一個(gè)信號(hào)。

三季度租金的回升和空置率的下降超出了市場預(yù)期。此前，市場普遍預(yù)測隨著年內(nèi)供應(yīng)的增加，租金會(huì)保持平穩(wěn)甚至小幅下降，空置率則會(huì)上升。

熊志坤認(rèn)為，三季度寫字樓空置率環(huán)比出現(xiàn)下降，這和今年新增的寫字樓總量不是很大有關(guān)，由于受各種原因，如停工令等因素的影響，可能導(dǎo)致了部分項(xiàng)目工期延長，部分寫字樓項(xiàng)目延長入市，減少了供應(yīng)。

此外，下半年來，租賃市場比較活躍，諸如金融街、中關(guān)村、望京、亞奧這些比較活躍的區(qū)域，需求比較旺盛，但供給有限，這使得寫字樓市場預(yù)計(jì)到年底時(shí)仍會(huì)保持較低的空置率。

具體而言，IT科技業(yè)和金融業(yè)強(qiáng)勁的租賃需求提振了北京寫字樓三季度的市場表現(xiàn)。比如，IT科技業(yè)就占據(jù)了整個(gè)租賃市場成交量的近三分之一，金融業(yè)也占到28%。較大的租戶如阿里巴巴在望京區(qū)域金輝大廈2.8萬平方米的新增需求，泰康保險(xiǎn)在崇文哈德門廣場東塔占據(jù)7000平方米。

租金的回升以及空置率的下降，也帶動(dòng)了三季度寫字樓大宗交易市場的活躍度，寫字樓依然是大宗交易市場最受追捧的投資產(chǎn)品。

據(jù)第一太平戴維斯的統(tǒng)計(jì)，今年前三季度，北京全市大宗投資市場共成交21宗，累計(jì)成交金額達(dá)305億元，同比增長17.6%。其中寫字樓共成交5宗，如合生創(chuàng)展集團(tuán)（0754.HK）三季度以36.65億元出售的位于東城區(qū)的合生國際大廈。

但寫字樓市場預(yù)計(jì)會(huì)在未來一到兩年內(nèi)面臨壓力。熊志坤指出，未來兩年北京將出現(xiàn)寫字樓的供應(yīng)高峰，麗澤、通州新興區(qū)域的加速建設(shè)，都能為租戶提供更多選擇，屆時(shí)將會(huì)推高全市空置率水平。

“受資本投資熱潮的推動(dòng)，市場當(dāng)中還有將酒店、商場等物業(yè)改造為寫字樓的。”熊志坤表示，“加上共享辦公方面市場競爭會(huì)更加激烈，也會(huì)迎來新的洗牌局面。辦公場所的選址除了標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，還有工業(yè)園、購物中心、酒店的改造，預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)甲級(jí)寫字樓市場的租賃需求產(chǎn)生較大影響。”