門頭溝京西商務(wù)區(qū)將成為寫字樓供應(yīng)的主力三大區(qū)域

　高力國際提供的數(shù)據(jù)顯示，2017年北京共錄得33宗整售交易，總金額超過人民幣450億元。物業(yè)類型涵蓋寫字樓、商務(wù)園、商鋪、酒店及公寓物業(yè)，其中寫字樓(包括商務(wù)園)仍是最受歡迎物業(yè)類型，其成交金額占總成交金額約42%。同時(shí)多宗非辦公物業(yè)在交易后，買家均有將物業(yè)改造為寫字樓的計(jì)劃。

　　不僅投資火熱，從租賃看其需求也是非常大，高力國際的數(shù)據(jù)顯示，2017年北京寫字樓凈吸納量達(dá)34.1萬平方米，較2016年上升約77%，平均租金同比增長0.4%至331.8元/月/平米。

　　通過這一輪樓市調(diào)控可以看到，市場對寫字樓的需求仍然非常強(qiáng)烈， 面對火熱的市場，該如何選擇優(yōu)質(zhì)的寫字樓標(biāo)的物？

　　作者與一些高量級企業(yè)主的深入訪談中，發(fā)現(xiàn)一些規(guī)律：

　　跟熱點(diǎn)、看布局

　　最近幾年，北京的寫字樓逐漸出現(xiàn)了多中心格局局面， 2018年，麗澤金融商務(wù)區(qū)、通州新城核心區(qū)、首鋼-門頭溝京西商務(wù)區(qū)將成為寫字樓供應(yīng)的主力三大區(qū)域。三大商圈已規(guī)劃入市總體量將達(dá)500萬平方米以上，占全市總體供應(yīng)量的48%左右。

　　而這三大商圈供應(yīng)量雖然很大，但實(shí)際可售物業(yè)卻非常稀缺，通州新城核心區(qū)目前可售項(xiàng)目幾乎沒有，而且由于“副中心”的概念，該區(qū)域的價(jià)值獲取量已經(jīng)趨于飽和，后期增值空間有限，而今年可以“摘果子”的麗澤商務(wù)區(qū)則完全沒有可售物業(yè)，于是，占據(jù)長安街沿線首排的首鋼-門頭溝京西商務(wù)區(qū)名副其實(shí)的成為當(dāng)下熱度最高的商務(wù)集群熱點(diǎn)投資區(qū)域。

　　重形象、搶稀缺

　　寫字樓發(fā)展至今，已經(jīng)不僅僅是作為辦公用場所，同時(shí)還代表了企業(yè)形象，甚至反映了企業(yè)的資金實(shí)力。因此，很多業(yè)主購買買寫字樓，資產(chǎn)保值只是其中一個(gè)要素，更重要的是“擇鄰而商”，買家們以這個(gè)寫字樓為門檻，結(jié)交新的生意伙伴，搭建信息交流，資金流通，商業(yè)合作，戰(zhàn)略合作，企業(yè)聯(lián)盟等更高級的化學(xué)反應(yīng)。

　　比如縱觀北京從2016年到2035年將近20年的城市總體規(guī)劃，可以看到，長安街及其延長線、中軸線及其延長線，是北京定位政治中心、文化中心、國際交往中心和科技創(chuàng)新中心的載體。長安街及其延長線目前是各企業(yè)總部的聚集地，分布著華貿(mào)中心、萬達(dá)廣場、銀泰中心、財(cái)富中心、國貿(mào)、世貿(mào)天階、東方廣場，金融街中心、泰禾長安、遠(yuǎn)洋大廈、綠地環(huán)球、凱晨大廈。

　　重產(chǎn)業(yè)、看政策

　　寫字樓的交易主體是公司，它更像一塊磁鐵，不斷吸引著人流、物流、資金流、信息流，刺激著大樓自身的發(fā)達(dá)人脈網(wǎng)絡(luò)，產(chǎn)生巨大的財(cái)富效應(yīng)以及強(qiáng)大的輻射擴(kuò)散作用，這就是“寫字樓經(jīng)濟(jì)”。

　　作為地方政府，也是希望有更多的寫字樓的，因?yàn)樽≌且诲N子買賣，而寫字樓內(nèi)的企業(yè)，能帶來就業(yè)與源源不斷的稅收。所以在北京的很多區(qū)域，都有明確的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、對入駐企業(yè)的政策支持。

　　回顧這兩年的北京寫字樓市場成交，金融、科技行業(yè)是成交的主力，辦法數(shù)據(jù)顯示，2017年非銀行金融、科技占據(jù)了寫字樓市場55%的租賃交易面積。

　　目前中關(guān)村、望京都是科技-互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的聚集地，但中關(guān)村的寫字樓租賃一樓難求。從北京的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃看，門頭溝有望成為下一個(gè)人工智能科技企業(yè)的聚集區(qū)。