門頭溝京西商務區將成為寫字樓供應的主力三大區域

　高力國際提供的數據顯示，2017年北京共錄得33宗整售交易，總金額超過人民幣450億元。物業類型涵蓋寫字樓、商務園、商鋪、酒店及公寓物業，其中寫字樓(包括商務園)仍是最受歡迎物業類型，其成交金額占總成交金額約42%。同時多宗非辦公物業在交易后，買家均有將物業改造為寫字樓的計劃。

　　不僅投資火熱，從租賃看其需求也是非常大，高力國際的數據顯示，2017年北京寫字樓凈吸納量達34.1萬平方米，較2016年上升約77%，平均租金同比增長0.4%至331.8元/月/平米。

　　通過這一輪樓市調控可以看到，市場對寫字樓的需求仍然非常強烈， 面對火熱的市場，該如何選擇優質的寫字樓標的物？

　　作者與一些高量級企業主的深入訪談中，發現一些規律：

　　跟熱點、看布局

　　最近幾年，北京的寫字樓逐漸出現了多中心格局局面， 2018年，麗澤金融商務區、通州新城核心區、首鋼-門頭溝京西商務區將成為寫字樓供應的主力三大區域。三大商圈已規劃入市總體量將達500萬平方米以上，占全市總體供應量的48%左右。

　　而這三大商圈供應量雖然很大，但實際可售物業卻非常稀缺，通州新城核心區目前可售項目幾乎沒有，而且由于“副中心”的概念，該區域的價值獲取量已經趨于飽和，后期增值空間有限，而今年可以“摘果子”的麗澤商務區則完全沒有可售物業，于是，占據長安街沿線首排的首鋼-門頭溝京西商務區名副其實的成為當下熱度最高的商務集群熱點投資區域。

　　重形象、搶稀缺

　　寫字樓發展至今，已經不僅僅是作為辦公用場所，同時還代表了企業形象，甚至反映了企業的資金實力。因此，很多業主購買買寫字樓，資產保值只是其中一個要素，更重要的是“擇鄰而商”，買家們以這個寫字樓為門檻，結交新的生意伙伴，搭建信息交流，資金流通，商業合作，戰略合作，企業聯盟等更高級的化學反應。

　　比如縱觀北京從2016年到2035年將近20年的城市總體規劃，可以看到，長安街及其延長線、中軸線及其延長線，是北京定位政治中心、文化中心、國際交往中心和科技創新中心的載體。長安街及其延長線目前是各企業總部的聚集地，分布著華貿中心、萬達廣場、銀泰中心、財富中心、國貿、世貿天階、東方廣場，金融街中心、泰禾長安、遠洋大廈、綠地環球、凱晨大廈。

　　重產業、看政策

　　寫字樓的交易主體是公司，它更像一塊磁鐵，不斷吸引著人流、物流、資金流、信息流，刺激著大樓自身的發達人脈網絡，產生巨大的財富效應以及強大的輻射擴散作用，這就是“寫字樓經濟”。

　　作為地方政府，也是希望有更多的寫字樓的，因為住宅是一錘子買賣，而寫字樓內的企業，能帶來就業與源源不斷的稅收。所以在北京的很多區域，都有明確的產業規劃、對入駐企業的政策支持。

　　回顧這兩年的北京寫字樓市場成交，金融、科技行業是成交的主力，辦法數據顯示，2017年非銀行金融、科技占據了寫字樓市場55%的租賃交易面積。

　　目前中關村、望京都是科技-互聯網企業的聚集地，但中關村的寫字樓租賃一樓難求。從北京的產業規劃看，門頭溝有望成為下一個人工智能科技企業的聚集區。